ᐅ Grundbuch: Definition, Begriff und Erklärung im JuraForum.de (2025)

Am besten kann man das Grundbuch verstehen, wenn man es als Bestandsverzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschlands sieht. In diesem amtlichen Register sind alle, das abgefragte Grundstück betreffenden, gegenwärtigen und vergangenen Vorgänge aufgelistet. Es ist ein Instrument das "öffentlichen Glauben" besitzt, da alle relevanten Rechtsvorgänge darin verzeichnet sind und es immer am aktuellen Stand ist. Erfahren Sie mehr über Aufbau und Gliederung des Grundbuchs und welche Formen der Auskunftsmöglichkeit es gibt.

Was ist das Grundbuch?

Das heutzutage überwiegend elektronisch geführte Grundbuch hat einen gut strukturierten Aufbau, mit dem die relevanten Informationen gegliedert und zusammengefasst werden.

Es ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird und hat den Zweck Rechte am Grundstück zu veröffentlichen. Die rechtliche Grundlage ist die Grundbuchordnung (GBO), in der Fassung vom 26. Mai 1994.

Grundsätze der Grundbuchordnung

Die Führung des Grundbuchs lässt sich unter folgenden Grundsätzen und Voraussetzungen zusammenfassen:

• Eintragungsgrundsatz (§13 GBO, §873 BGB): Alle eintragungsfähigen Rechte sind im Grundbuch einzutragen, um wirksam zu werden.
• Antragsgrundsatz: Der Eintrag erfolgt auf Antrag des Berechtigten (Jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist).
• Eintragungsfähigkeit: Öffentlich-rechtliche Vorgänge werden nicht eingetragen (bspw. Steuerbelastungen); ebenso wenig wie Schuldrechte (Miete / Pacht).
• Das Grundbuch ist nach Bezirken gegliedert und angelegt.
• Jedes Grundstück hat innerhalb des Grundbuchs seinen definierten Platz, das Grundbuchblatt; dieses ist für das einzelne Grundstück als Grundbuch anzusehen.

Grundbuch – Gliederung des Registers

Das Grundbuch und dessen Gliederung sind genau normiert, das Muster ist gesetzlich vorgeschrieben.

• Aufschrift: zuständiges Amtsgericht, Band und Blatt im Bestand.
• Bestandsverzeichnis: Lage und Größe. Der Kataster stellt Gemarkung, Flur und Flurstück bereit. Die Rechte, die auf dem Grundstück liegen (Wohnungseigentum, Erbbaurecht) sind ebenfalls Teil dieses Verzeichnisses. Angeschlossen sind die Abteilungen.
• Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse und Verteilung des Eigentums (z.B. bei Ehepaaren).
• Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen, die auf dem Objekt eingetragen sind (Wegerechte, Vorkaufsrechte, ...).
• Abteilung 3: Pfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, besicherte Darlehen. Die Löschung eines Pfandrechts muss formal beim Amtsgericht beantragt werden.
• Handblatt: alle Vorgänge, die durch Eintragungen, Löschungen, Änderungen generiert wurden (Urkunden, Protokolle).

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Das Grundbuch ist ein öffentliches Instrument, ein Verzeichnis, in dem konkrete, vergangene und gegenwärtige, Rechte und Pflichten erfasst sind. Das bedeutet für alle, die ein Grundstück besitzen oder sonstiges Interesse daran haben, es von enormer Bedeutung ist, dass die Einträge richtig und vollständig sind.

Die Tatsache, dass man dem Grundbuch trauen kann, wird als öffentlicher Glaube bezeichnet. Im konkreten Sinne bedeutet das, dass ein Eintrag so lange als korrekt und richtig gilt, solange nicht das Gegenteil bewiesen ist. Das impliziert allerdings nicht, dass die Eintragungen tatsächlich richtig sind. Mögliche Fehler können sein:

• Fehler beim Anlegen neuer Grundbuchblätter
• Tod des Eigentümers: Ein Testament wird erst später entdeckt und die Erben sind bereits gemäß Erbfolge im Grundbuch eingetragen
• Eigentumswechsel nach Zwangsversteigerung.

Wenn im Grundbuch ein Widerspruch eingetragen wird, dann ist der öffentliche Glaube nicht mehr wirksam. So ein Eintrag erfolgt auf Antrag und muss von der Behörde bewilligt werden.

In Ausnahmefällen kann von Amts wegen ein Widerspruch eingetragen werden (Eintrag wird unrichtig, gutgläubiger Erwerb ist ausgeschlossen).

Die Besonderheit beim Grundbuch ist darin zu sehen, dass sich Grenzverläufe aus dem Liegenschaftskataster ergeben. Diese können allerdings von den tatsächlichen Grenzen abweichen, da diese aufgrund der örtlichen Gegebenheiten oft anders verlaufen. Ein eventueller Käufer erwirbt das Grundstück jedoch mit den eingetragenen Grenzen (gutgläubiger Erwerb).

Abkürzungen

Im Folgenden aufgeführt einige gängige Abkürzungen, die im Zusammenhang mit dem Grundbuch benutzt werden:

• GBVfg / GBV: Grundbuchverfügung (Größe der Bezirke, äußere Form des Grundbuchs, Anlage von Grundbuchblättern, ...)
• GBO: Grundbuchordnung
• GrdB: Grundbuch oder Grundbesitzer
• GBBGerG: Grundbuchbereinigungsgesetz
• Grdfl: Grundfläche
• GBBl: Grundbuchblatt
• GBA: Grundbuchamt
• GB: Grundbuchbescheid / Gerichtsbescheid

Wann erfolgt ein Eintrag?

Ein Eintrag erfolgt immer dann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, bspw. Kauf und Verkauf von Immobilien. Ebenso wird eine mögliche Grundschuld (Bankkredit) eingetragen.

Was kostet eine Grundbucheintragung?

Eine Eintragung im Grundbuch kann teuer werden, denn es sind vor allem Löschung und Neueintrag zu bezahlen. Die Kosten verteilen sich in der Regel auf Amtskosten (Grundbuch) und Notarkosten. Der Richtwert hierzu ist 1,5% des Preises der Immobilie, wobei das Verhältnis der Kosten Notar zu Grundbuchamt mit 2:1 anzusetzen ist. Hier einige Berechnungsbeispiele (Stand Mai 2020):

• Kauf einer Immobilie (€ 100.000,--): € 527,--
  • Grundbuchkosten: € 213,--
  • Notarkosten: € 314,--
• Eintragung einer Grundschuld (€ 100.000,--): € 192,--
  • : € 75,--
  • Notarkosten: € 117,--
• Grundschuld löschen und neu eintragen (€ 150.000,--): € 1052,--
  • Bewilligung der Löschung durch aktuellen Gläubiger: € 70,80
  • Löschungsantrag des Eigentümers: € 70,--
  • Grundbuchkosten für Löschung: € 177,--
  • Neue Urkunde für Grundschuld des Notars: € 354,--
  • Eintragung beim Grundbuchamt: € 354,--

Die Kosten für Löschung oder Übertragung einer Grundschuld können durch Stilllegung oder Abtretung minimiert werden.

Die Kosten für den Notar sind im Gerichts- und Notariatskostengesetz (GNotKG) geregelt und hängen in aller Regel der Höhe nach vom Wert (Kaufpreis) der Immobilie ab.

JuraForum.de-Tipp: Leider werden immer wieder Fälle bekannt, bei denen Interessenten für den Kauf einer Immobilie im Nachhinein ohne Geld und ohne dem entsprechenden Gegenwert dastehen. In ähnlichem Maße sind auch schon Verkäufer um den Kaufpreis oder Teile davon geprellt worden. Wir raten daher bei jedem Kauf oder Verkauf einer Immobilie einen Fachanwalt für Vertragsrecht beizuziehen. Das kann Sie vor schweren finanziellen Verlusten schützen.

Grundbucheinsicht

Die Grundbucheinsicht bezeichnet die Erlaubnis, ein bestimmtes Grundbuch oder eine Grundakte einzusehen. Während andere öffentliche Register uneingeschränkt jedem Interessenten Auskunft über Einträge, Änderungen und Löschungen geben, ist der Zugriff auf Grundbücher beschränkt. Da im Grundbuch Daten zum Vermögen und den auf einem Grundstück oder Gebäude lastenden Hypotheken oder Grundschulden festgehalten sind, hat der Gesetzgeber den Zugriff auf diese Daten beschränkt.

Wer darf Einsicht nehmen?

Eine Einsichtnahme nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) ist dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann. Falls jemand ein Grundstück kaufen will, ist dies allein kein ausreichendes Interesse. Mehrheitlich sind es Eigentümer, die Einsicht begehren und diese aufgrund ihrer Funktion auch zugestanden bekommen.

Zur Einsichtnahme sind berechtigt:

• Eigentümer, Hypothekargläubiger, Personen mit sonstigem dinglichem Interesse am Grundstück
• Bevollmächtigte des Eigentümers
• Behörden, Notare
• Vermessungsingenieure (öffentlich bestellt).

Die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Erteilung von Abschriften ist zu protokollieren (Nachweispflicht). Der Eigentümer hat das Recht dieses Protokoll einzusehen, es sei denn, dass dadurch strafrechtliche Ermittlungen oder Aufgaben der Verfassungsschutzbehörden gefährdet sein könnten (§12 Abs. 4 GBO).

Für die Erteilung von Auskünften, die Gestattung der Einsicht und Anträge auf Rückgabe von Urkunden oder Versendung von Akten an Behörden und inländische Gerichte ist der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle zuständig (§12c Abs. 1 GBO).

Wann sollte Einsicht genommen werden?

Es gibt definierte Fälle, in denen man Einsicht in das Grundbuch nehmen sollte. Voraussetzung ist, dass berechtigtes Interesse vorliegt:

• Immer dann, wenn geplant wird ein Grundstück, eine Immobilie zu erwerben ist die Einsichtnahme obligatorisch. Dadurch werden Belastungen und eingeräumte Rechte offengelegt und können sich auf die Entscheidung des Käufers auswirken. Der beabsichtigte Kauf reicht jedoch nicht für "berechtigtes Interesse" aus. Deshalb wird man damit einen Notar oder Treuhänder beauftragen.
• Scheidungen von Eheleuten sind meist mit der Frage des Zugewinns konfrontiert. Falls Immobilien im gemeinsamen oder getrenntem Besitz sind, ist ebenfalls eine Einsichtnahme angeraten.
• Innerhalb von Familienverbünden oder bei Erbangelegenheiten ist es ratsam einen Blick in das Grundbuch zu werfen, wenn es um Miteigentum oder Vererbung geht.
• Als berechtigt gilt auch wirtschaftliches Interesse, bspw. von Kreditgebern oder Gläubigern mit Vollstreckungstitel.
• Mieter von Wohn- oder Geschäftsimmobilien haben ebenfalls das Recht zur Grundbucheinsicht, die gemieteten Objekte betreffend.
• Gerichten, Behörden, Notaren, ist im Wege der Amtshilfe Grundbucheinsicht zu ermöglichen (Art. 35 GG).
• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure haben ebenfalls das Recht auf Einsicht in das Grundbuch.

Wie kann die Einsichtnahme erfolgen?

Die Einsichtnahme wird beim zuständigen Grundbuchamt schriftlich oder mündlich beantragt. Die Legitimierung erfolgt mittels Ausweisdokument. Weiters muss das berechtigte Interesse nachgewiesen werden (Vollmacht, Mietvertrag, etc.).

Für die Abfrage des Grundbuchs wird auch die genaue Adresse des Objektes oder Grundstückes benötigt.

Versagung der Einsichtnahme

Die Grundbuchämter sind lediglich aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Auskunftserteilung verpflichtet. Der Grundbuchbeamte bewertet die Sachverhalte und vorgelegten Unterlagen und trifft die Entscheidung zur Annahme oder Ablehnung. Der Gesetzgeber definiert das Grundbuch als "nicht öffentlich", um die Rechte der Personen, die einen Eintrag im Grundbuch haben, zu schützen. Deshalb die Fixierung auf das berechtigte Interesse, das hinter jedem Wunsch auf Einsichtnahme zu stehen hat.

Was kostet die Einsichtnahme?

Die reine Einsicht in das Grundbuch ist kostenfrei, eine Abschrift oder einfacher Auszug wird mit € 10,-- verrechnet. Soll die Abschrift beglaubigt werden, erhebt das Grundbuchamt zusätzlich € 20,-- an Gebühr (Stand Mai 2020).

Die Grundbuchdaten sind mittlerweile fast landesweit digitalisiert und über Internet-Schnittstellen zugänglich. Auch hier ist ein entsprechender Nachweis des berechtigten Interesses und eine Legitimierung erforderlich.

Grundbuchauszug

Mittlerweile können Auszüge aus dem Grundbuch online beantragt werden. Die Grundbuchämter haben dazu elektronische Formulare aufgelegt, mit denen die erforderlichen Daten erfasst, ausgewertet werden und in das System einfließen.

Der daraufhin erstellte Auszug ist eine Abschrift aller Eintragungen, die das abgefragte Grundstück betreffen: Eigentumsverhältnisse, Größen, eingetragene Rechte, Belastungen.

Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?

Der Antrag auf einen Grundbuchauszug kann gestellt werden:

• vom Eigentümer der Immobilie
• allen, die im Grundbuch namentlich erwähnt sind (Gläubiger, Besitzer von Rechten, wie bspw. des Wegerechts)
• allen, die berechtigtes Interesse nach §12 GBO nachweisen können
• allen, die eine unterschriebene Vollmacht des Berechtigten besitzen

Wann wird ein solcher Auszug benötigt und wie wird dieser beantragt?

Der häufigste Anlass liegt vor, wenn sich die Besitzverhältnisse an einer Immobilie ändern:

• Verkauf der Immobilie, des Grundstücks
• Kauf und Finanzierung
• im Erbfall
• Besicherung der Immobilie für ein Darlehen
• bei Rechtsstreitigkeiten (vor allem zwischen Ehepaaren oder in Unternehmenspartnerschaften)

Ein Grundbuchauszug kann über die Online-Portale der Grundbuchämter angefragt werden (Self Service). Mittlerweile sind einige nicht behördliche Anbieter am Markt, die diese Dienstleistung vermitteln, was natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Alternativ ist die persönliche Vorsprache beim Grundbuchamt möglich.

Wie hoch sind die Kosten?

Abhängig von der Art des Auszugs (beglaubigt, einfach, Express-Service) liegt der Preis unter € 50,--. Der "normale" Grundbuchauszug kostet € 34,80 (Stand Mai 2020).

FAQ - Grundbuch

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das Auskunft über die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken gibt. Es enthält Informationen zu den Eigentümern, Belastungen (z.B. Hypotheken, Grundschulden) und sonstigen Rechten an einem Grundstück.

Wer führt das Grundbuch?

Das Grundbuch wird von den Amtsgerichten in elektronischer Form geführt. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Ort des Grundstücks. Die Eintragungen im Grundbuch werden von einem Grundbuchamt vorgenommen.

Wie kommt ein Eintrag ins Grundbuch?

Eintragungen ins Grundbuch werden auf Antrag vorgenommen. Hierzu muss ein Antrag beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Der Antrag muss in der Regel notariell beglaubigt sein. Beim Verkauf eines Grundstücks wird der Eigentumswechsel im Regelfall durch einen Notar begleitet, der den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch stellt.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch auf Übertragung eines Grundstücks sichert. Die Eintragung erfolgt auf Antrag des Käufers und stellt sicher, dass das Grundstück nach Abschluss des Kaufvertrags auch tatsächlich auf ihn übertragen wird. Die Auflassungsvormerkung dient somit dem Schutz des Käufers.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die zur Absicherung einer Forderung (z.B. eines Darlehens) an einem Grundstück bestellt wird. Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen und stellt eine Belastung des Grundstücks dar. Der Gläubiger kann im Falle einer Nichtzahlung die Zwangsvollstreckung gegen das Grundstück betreiben.

Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld dienen der Absicherung von Forderungen. Der wesentliche Unterschied besteht jedoch darin, dass die Hypothek an die Forderung gebunden ist, während die Grundschuld als selbstständiges Recht am Grundstück besteht. Die Grundschuld ist somit flexibler und kann auch für andere Forderungen genutzt werden.

Was ist eine Rangfolge im Grundbuch?

Die Rangfolge im Grundbuch gibt Auskunft darüber, welches Recht an einem Grundstück im Falle einer Zwangsvollstreckung zuerst bedient wird. Die Eintragungen im Grundbuch erfolgen in der Reihenfolge ihres Eingangs beim Grundbuchamt. Eine spätere Eintragung kann jedoch eine frühere Eintragung überholen, wenn sie ein höheres Rangrecht darstellt. Beispielsweise hat eine Grundschuld, die nach einer bereits bestehenden Hypothek eingetragen wird, einen niedrigeren Rang als die Hypothek und wird somit im Falle einer Zwangsvollstreckung erst bedient, nachdem die Hypothek vollständig bedient wurde. Es ist daher wichtig, bei der Bestellung von Grundschulden und anderen Belastungen auf die Rangfolge im Grundbuch zu achten.

Wie lange bleiben Eintragungen im Grundbuch bestehen?

Eintragungen im Grundbuch bleiben grundsätzlich bestehen, solange das betroffene Grundstück existiert. Allerdings können Eintragungen auch gelöscht werden, wenn sie ihre Wirkung verlieren oder wenn sie unrichtig sind. Die Löschung erfolgt auf Antrag und nach Prüfung durch das Grundbuchamt.

Was ist eine Grundbuchabschrift?

Eine Grundbuchabschrift ist eine amtliche Urkunde, die Auskunft über den Inhalt des Grundbuchs gibt. Sie kann beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden und dient beispielsweise bei Immobilienverkäufen als Nachweis über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen am Grundstück.

Welche Kosten sind mit dem Grundbuch verbunden?

Für die Eintragung von Rechten ins Grundbuch fallen Kosten an. Diese richten sich nach dem Wert des Grundstücks und der Höhe der Belastung. Für eine Grundbuchabschrift werden ebenfalls Kosten erhoben. Die genauen Gebühren können in der Kostenordnung für Gerichte (GKG) nachgelesen werden.

Welche Bedeutung hat das Grundbuch im Rahmen von Immobilientransaktionen?

Das Grundbuch hat eine zentrale Bedeutung im Rahmen von Immobilientransaktionen. Es dient als Nachweis über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen am Grundstück und gibt Auskunft über die Rangfolge der eingetragenen Rechte. Beim Kauf einer Immobilie ist es daher wichtig, das Grundbuch sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist und das Grundstück nicht mit zu hohen Belastungen belastet ist.

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